中國房地產市場正處在新舊發展模式轉換時期，過去那種“依賴土地財政、房地產市場金融化、房地產企業高杠桿高周轉”的發展模式已經對宏觀經濟穩定構成潛在威脅。目前亟須加快推進中國房地產市場改革，探索新的房地產市場發展模式，從而實現房地產與土地財政脫鉤、房地產去金融化，最終實現房地產市場平穩健康發展，全體居民住有所居、住有宜居。

　　為了實現以上目標，住建部、自然資源部、央行等多部門出臺了組合拳。其中，自然資源部開展集中供地試點，規定單宗地溢價率不得超過15%，嚴控城市樓面地價新高，探索新的土地拍賣模式，研究阻斷土地財政依賴可能帶來的后果和應對處理方案。

　　央行對房企融資提出“三線四檔”考核標準，即根據“剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍”三個負債率指標劃分紅、橙、黃、綠四檔，對有息債務增速進行不同程度的限制。這一規則的落地，使得房地產企業通過規模擴張維持毛利的增長模式無法繼續，一批觸及紅線的企業面臨著降杠桿難題。

　　住建部研究建立房地產統計和市場監測預警指標體系，構建以新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格、住宅用地價格、住宅租賃價格為核心指標，綜合土地、信貸、財稅、住房供應銷售、住房保障等指標作為參考的一套完整的房地產市場統計和監測預警指標體系，加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核。今年上半年一些房價上漲過快的一、二線城市，被住建部約談問責，出臺了更加嚴格的限購限貸限售政策，抑制了房價的不合理上漲。

　　在多方面政策的共同作用下，土地供給、房企和個人貸款融資、住房供給和住房需求均受到了嚴格調控。今年下半年，房地產市場熱度明顯降了下來，70個大中城市商品住宅銷售價格延續去年四季度以來的下降態勢，房價控制在合理運行區間。

　　新的變化是，今年1月下旬，發改委、住建部、銀保監會、央行等多部門出臺政策促進住房消費健康發展。發改委《關于做好近期促進消費工作的通知》，提出堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，擴大保障性租賃住房供給。支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。住建部明確提出2022年要“充分釋放居民住房需求”。央行下調與房貸利率相關的5年期以上LPR，降至4.6%。銀保監會要求堅持不懈防范化解金融風險，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”房地產長效機制。

　　這些政策的出臺，并不代表中國的房地產市場要回到舊的發展模式，而是在繼續構建和完善新的住房發展模式。

　　長租房市場和保障性租賃住房，是從供給側進行結構優化，緩解新市民、青年人住房困難，保障性租賃住房通過適當的租金減免，減輕新市民、青年人的住房負擔，讓新市民可以在城市扎下腳跟，讓青年人能夠投入到熱愛的事業當中而不必過早的承擔與收入不相匹配的房貸重擔。此外，對于中等偏下收入住房困難群體，“十四五”期間，中國繼續推進公租房建設。到2025年，城鎮戶籍低保、低收入家庭申請公租房的保障率要應保盡保。

　　房貸利率下調5個基點，是從需求側減輕購房成本，降低居民房貸壓力。今年以來，中國宏觀經濟雖持續復蘇，但受疫情反復影響，宏觀經濟表現出“前高后低”“結構分化”“壓力加劇”的運行特征。從核心宏觀經濟指標兩年平均增速對比來看，消費和投資持續低迷，居民收入和消費信心不足，內需存在進一步下滑的風險。此時降低利率有助于穩住信貸增速，激發住房貸款需求。

　　堅持不懈防范化解金融風險，說明“三線四檔”對房地產企業去杠桿帶來了較大影響。這一方面是因為個別房企風險暴露后，金融機構對房地產開發貸款出現一致性的收縮行為，抑制了合理的住房需求。另一方面也說明一批過度擴張的房地產企業在去杠桿過程中存在著較大風險。面對房地產企業去杠桿可能引起的風險，金融機構需要持續關注、審慎管理，及時出臺政策化解去杠桿過程中可能帶來的系統性風險。同時，應做好對房地產和建筑業的金融服務，對于合理的首套房和改善性住房貸款需求，要按時發放貸款，并加大保障性租賃住房支持力度，從而滿足居民合理的住房需求。

　　綜上，中國應繼續堅持房住不炒的定位，持續完善“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產長效機制，探索構建房地產市場新發展模式，努力實現房地產與土地財政脫鉤、房地產去金融化，促進房地產行業的良性循環和健康發展。通過加快發展長租房市場、保障性租賃住房市場，進一步完善中國住房市場體系和住房保障體系，滿足不同群體不同階段合理的住房需求，最終實現全體居民住有所居。（傅佳莎 中國人民大學長江經濟帶研究院研究員、西南財經大學經濟與管理研究院副教授）