超大特大城市正積極穩步推進城中村改造——

　　更新城市面貌 創造多重效益

　　本報記者 丁怡婷

　　城中村伴隨著工業化、城鎮化快速發展而形成，但不少存在公共衛生安全風險大、房屋安全和消防安全隱患多、配套設施落后、環境臟亂差等問題，亟須實施改造。

　　4月，中共中央政治局召開會議指出，“在超大特大城市積極穩步推進城中村改造”；7月，國務院辦公廳印發《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《指導意見》），并召開電視電話會議進行部署。住房城鄉建設部城中村改造信息系統投入運行兩個月以來，已入庫城中村改造項目160余個。

　　城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程，如何破解地怎么征、錢怎么來、賬怎么算等問題，實現可持續運營？記者進行了采訪。

　　將采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造

　　根據國務院2014年印發的《關于調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市。

　　“我國超大特大城市吸納了大量外來人口、新市民和青年人，這些群體相當部分租住在城中村。租房成本較低，普遍缺乏必要的基礎設施和公共服務。”浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬認為，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造將創造多重效益。

　　惠及民生。城中村改造后，居住條件和環境品質將得到改善，村民能享受更高質量的教育、更完善的商業與醫療等配套以及物業服務，更好地融入城市生活。

　　拉動內需。“目前超大特大城市的‘鐵公基’等傳統基建項目基本完成，推進城中村改造可以擴大城市有效投資，促進房地產市場平穩健康發展，還可以拉動裝修、家具家電等消費，對經濟穩增長發揮積極作用。”中國城市規劃學會副理事長、廈門大學教授趙燕菁說。根據申萬宏源證券測算，本輪城中村改造每年投資1.5萬億元至2.1萬億元，累計投資金額7.3萬億元至10.6萬億元。

　　優化住房供給結構。虞曉芬介紹，當前我國超大特大城市房地產市場結構性供需矛盾依然突出，與居民消費能力、需求特征相適配的配套齊全、中小戶型、低價格的宜居住房供給嚴重不足。城中村改造中的安置房、保障性住房建設等，將有助于優化住房供給結構。

　　提升城市發展質量。專家談道，城中村改造將促進城市從外延式拓展向內涵式發展轉變，有助于優化城市空間布局、提高土地利用效率等，解決區域發展不平衡、不充分的矛盾，推動城市高質量發展。

　　不少人關心，超大特大城市推進城中村改造與此前的棚戶區改造有何不同？

　　先看改造方式。“棚戶區改造基本是拆除新建，此輪城中村改造，明確分三類推進實施。一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合，要求穩中求進、積極穩妥。”中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說。

　　再看改造范圍。此輪改造針對超大特大城市城鎮開發邊界內的各類城中村；而棚戶區改造是在全國范圍內完成城市和國有工礦等集中連片棚戶區改造，包括各類城市甚至城鎮。

　　還有資金來源。虞曉芬說，城中村改造堅持多渠道籌措改造資金，政府、村集體、專業化機構、社會資本等形成合力；此前進行的棚改資金主要來自政府財政投入和中國人民銀行、國家開發銀行的專項貸款。

　　面臨拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解

　　采訪中，不少專家談道，此輪改造除了要求積極穩妥、分類實施改造之外，還強調堅持先謀后動，保障村民合法權益。例如，提出應做好征求村民意見、產業先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、落實征收補償安置資金等前期工作；應先行安排安置房項目供地和建設，加強安置房規劃設計和建設管理工作，確保安置房在合理工期內建成，安置房品質不低于商品住房水平。

　　此外，提出城中村改造將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。

　　“城中村在城市中的一個重要功能，是給外來人口提供低成本的居住空間，有助于提升城市產業競爭力和吸納就業的能力。如果改造后這部分房屋供給減少、租金上漲，那就違背了改造初衷。”趙燕菁說，此輪城中村改造，鼓勵將村民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設并長期租賃用作保障性租賃住房，鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房，“這些舉措能夠讓外來人口安居樂業。”

　　以深圳為例，今年計劃通過城中村規模化品質化改造提升，籌集保障性住房5.2萬套（間）。深圳市住房和建設局相關負責人介紹，城中村保障性住房規模化品質化改造提升由政府主導籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結構復雜，也將嚴格控制成本、價格。

　　城中村改造是一項復雜艱巨的系統工程。拆遷安置、資金平衡與籌措等難題，需要以新思路新方式破解。

　　“資金能夠平衡、歷史遺留問題較少的項目，前期大部分已經在推進了，剩下的基本都是‘硬骨頭’。”廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，有的是按照現有拆遷補償模式，前期成本較高，公共服務短板缺失嚴重，難以實現資金平衡；有的是存在產權爭議等問題，違法建筑較多，改造過程中面臨不確定性，有關方面參與積極性不高。

　　改造賬本如何做到綜合平衡、動態平衡？一方面，“做加法”，更好挖掘土地價值。李宇嘉說，此輪城中村改造實行改造資金和規劃指標全市統籌、土地資源區域統籌，相當于“以豐補歉”，既能給改造提供資金，還能整合碎片化地塊、補齊公共設施短板，釋放更大范圍的土地價值。

　　同時，鼓勵和支持社會資本參與。上海市房地產科學研究院院長嚴榮介紹，上海在推進改造過程中，通過公開擇優途徑，選擇資金實力雄厚、信用等級好、改造經驗豐富的優質企業作為城中村改造項目的合作單位，發揮其綜合開發優勢和融資優勢，既解決了改造資金問題，也優化了可持續推進機制。截至2022年底，上海城中村改造項目引進社會資金總量達5500多億元。

　　虞曉芬建議，應支持金融機構以市場化方式向投資主體提供長期貸款；支持符合條件的城中村改造房項目申報基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點。為增強對社會資本的吸引力，政府部門應合理分擔改造成本，合理承擔改造職責。

　　另一方面“做減法”，降低拆遷補償等改造成本。李宇嘉建議，應當明確相關征收補償標準和程序，讓社會形成穩定預期。

　　創新改造模式，發展各種新業態，實現可持續運營

　　今年以來，各地按照部署積極穩步推進城中村改造。上海提出，2023至2025年，計劃啟動城中村改造項目30個，讓至少1.3萬戶村（居）民受益；廣州計劃，今年推進127個城中村改造項目，重點推進羅沖圍、廣州火車站等4個重點片區的改造，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標；合肥確定，加快推進現有104個城中村改造，推動“貨幣化安置、異地安置、入股安置”等多元化安置方式……

　　政策支持方面，根據《指導意見》，對符合條件的城中村改造項目，中央通過現有渠道適當給予補助。將符合條件的城中村改造項目納入地方政府專項債券支持范圍。設立城中村改造專項借款。鼓勵銀行業金融機構按照市場化、法治化原則提供城中村改造貸款，專款專用、封閉管理。符合條件的城中村改造項目適用現行棚戶區改造有關稅費支持政策。

　　《指導意見》還提出，“積極創新改造模式”“努力發展各種新業態，實現可持續運營”。“城中村是一個高度復雜的社會綜合體，改造后也應保持多樣化的業態。”趙燕菁說。

　　虞曉芬建議，城中村改造過程中，可以制定專門的簡化審批流程、突破現有政策障礙，允許有條件的項目配建娛樂場所、電影院、菜市場、酒店等多元化、多鏈條業態。商業項目資金回籠快，能夠反哺租賃房項目，增加租賃房項目的吸引力。

　　住房城鄉建設部有關負責人介紹，城中村改造將根據城市產業發展規劃，合理安排產業布局，引入優質產業項目，促進產業轉型升級。提供一定規模比例的低成本創業空間，保障小微企業和個體戶的創業需求。