2024年以來，房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到新的階段，融資“白名單”不斷落地，5年期LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）大幅度下調(diào)，尤其是北京、上海、深圳放松限購，一線城市迎來實(shí)質(zhì)性松綁。

　　更值得關(guān)注的是剛剛結(jié)束的全國兩會，政府工作報(bào)告對于房地產(chǎn)著墨較多，信息量大、看點(diǎn)十足，除了防風(fēng)險(xiǎn)仍是重要工作外，還有一些新提法首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，諸如健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制、多樣化改善性住房需求、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度、適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，這都將為今年的房地產(chǎn)工作指明方向。

　　房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新階段

　　自去年7月24日中央政治局會議定調(diào)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢后，一場轟轟烈烈的樓市政策松綁啟動。如果說去年在“四限”（限購、限貸、限售、限價(jià)）方面的調(diào)整更多聚焦于二三線城市，那么今年以北京、上海、深圳為代表的一線城市開始了真正的松動。

　　這場調(diào)整以1月26日住建部會議為轉(zhuǎn)折點(diǎn)。會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

　　此后的第二天（1月27日），廣州放開超120平方米住房限購，并支持“租一買一”“賣一買一”。1月30日，上海發(fā)布新政，取消外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）單身限購。

　　2月6日下午，北京出臺新政，通州區(qū)取消“雙限購”政策。2月7日，深圳松綁限購，落戶就可立馬購房，此前需要連續(xù)繳納社保或所得稅3年；非深戶籍購房，社保或者所得稅繳納年限也從原本的5年降至了3年。

　　北京、上海可謂限購最嚴(yán)的城市，上海對單身限購長達(dá)10年，北京通州“雙限購”執(zhí)行了9年。兩個(gè)核心一線城市對于限購的放松，釋放出重要信號，地方政府在房地產(chǎn)政策調(diào)整方面的自主權(quán)加大。

　　從需求端活躍購房需求，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整的重要方向之一。下調(diào)LPR降低購房成本，便是另一個(gè)重要手段。2月20日，5年期以上LPR利率下降25個(gè)基點(diǎn)，這也是歷史上下調(diào)幅度最多的一次。

　　受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首二套平均房貸利率較上月下降25基點(diǎn)，出現(xiàn)2019年以來最大單月降幅。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月份，除北京城六區(qū)外，百城中所有城市（城區(qū)）首套房貸利率均進(jìn)入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能級統(tǒng)計(jì)，一線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%、4.29%，均較上月降低25個(gè)基點(diǎn)，二線城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%，三四線城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

　　利率降低、月供減輕，將持續(xù)促進(jìn)剛需與改善性住房需求的釋放，有利于市場交易的平穩(wěn)修復(fù)。

　　對于政策影響，58安居客研究院院長張波表示，落地效果目前在部分一二線熱點(diǎn)城市已有明顯體現(xiàn)，但效果的體現(xiàn)多為脈沖式，后續(xù)政策釋放的節(jié)奏可進(jìn)一步加快，小步快走的方式更有利于一二線熱點(diǎn)城市率先復(fù)蘇。

　　華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院創(chuàng)始院長、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長賈康認(rèn)為，在此輪政策調(diào)整中，一線城市起到風(fēng)向標(biāo)的帶頭作用，最可能的結(jié)果是，一線城市在波動中消化風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入相對緩慢的回暖過程。回暖緩慢的背景是，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，在這個(gè)判斷之下，其必然是緩慢的；如果仍然是賣方市場為主導(dǎo)，回暖會很快，但是也會大起大落，有過幾輪這樣的情況，現(xiàn)在是買方市場為主導(dǎo)，回暖相對慢一點(diǎn)，“但是我也不贊成像有人說的熬個(gè)三五年，未必那么長。”

　　賈康進(jìn)一步說，為積極引導(dǎo)不同城市房地產(chǎn)市場的回暖過程，一些屬于行政手段的房地產(chǎn)限制性措施，能夠撤銷的應(yīng)盡量撤銷，能夠減少的應(yīng)盡快減少。

　　多樣化改善性需求獲支持

　　滿足購房者居住需求，是這幾年房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)。

　　2022年政府工作報(bào)告提出，“要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。2023年政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，“要支持剛性和改善性住房需求”。2024年則出現(xiàn)了新的提法，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

　　相比于此前的改善性購房需求，“多樣化”則有了更多的含義，這也為接下來的政策調(diào)整指明方向。

　　張波表示，在滿足居民剛性住房需求不變的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步重視多樣化改善性住房需求，不僅僅是置換型改善，對于養(yǎng)老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾斜。換言之，改善性住房內(nèi)涵將擴(kuò)大化，只要是非首套自用性質(zhì)的住房需求，都將可納入改善范疇之中，隨之相關(guān)的首付和房貸利率政策，預(yù)計(jì)也將同步有所調(diào)整。

　　事實(shí)上，已經(jīng)有城市在滿足多樣化改善性住房需求方面給予政策傾斜。諸如廣州新政，限購區(qū)域范圍內(nèi)，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續(xù)的，或者在廣州存量房交易系統(tǒng)取得房源信息編碼并掛牌計(jì)劃出售的，購買住房時(shí)相應(yīng)核減家庭住房套數(shù)。這給多樣化的改善需求提供了政策支持。還有二線城市南京，放開了第三套住房貸款，如果名下兩套房均還清貸款，那么再購買第三套房時(shí)貸款政策按首套房執(zhí)行。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，在“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的要求下，預(yù)計(jì)各地需求端政策將進(jìn)一步優(yōu)化。春節(jié)前，一線城市接連放松限購政策，信號意義明顯，2024年預(yù)計(jì)更多城市將結(jié)合自身情況及時(shí)優(yōu)化調(diào)整相關(guān)政策，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，如優(yōu)化郊區(qū)、大面積段限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來郊區(qū)住宅項(xiàng)目容積率1.0限制或迎來調(diào)整，低容積率更宜打造高品質(zhì)產(chǎn)品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

　　融資“白名單”加速落地

　　縱觀2024年以來的房地產(chǎn)政策，除了需求端政策進(jìn)一步寬松外，供給側(cè)金融支持力度也大大加強(qiáng)，諸如融資“白名單”加速度、全范圍落地。

　　今年年初，住建部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，發(fā)揮城市人民政府牽頭協(xié)調(diào)作用，在地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，研判市場形勢和行業(yè)融資需求，協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)融資中存在的困難和問題。

　　隨后各地政府及銀行金融機(jī)構(gòu)積極跟進(jìn)、對接。根據(jù)住建部通報(bào)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行審批通過貸款超2000億元。

　　全國政協(xié)委員、香江控股董事長翟美卿表示，“白名單”的實(shí)施對解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金難題起到了積極的作用。通過確定符合條件的房企，并給予其合理的融資支持，可以幫助這些企業(yè)更好地開展業(yè)務(wù)，推動房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。“白名單”有助于提高融資效率，減少不必要的融資審批時(shí)間，降低融資成本，同時(shí)也能夠引導(dǎo)資金流向更加合理和可持續(xù)的方向，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，也需要綜合考慮市場變化和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，及時(shí)調(diào)整和優(yōu)化“白名單”機(jī)制，確保其在長期內(nèi)發(fā)揮積極作用。

　　賈康認(rèn)為,“通過一個(gè)個(gè)項(xiàng)目具象化的安排，打開融資通道，很容易形成立竿見影的效果。不過，白名單的甄別與設(shè)定，也要注意盡可能客觀與合理。”

　　值得關(guān)注的是，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)信心不足、市場神經(jīng)較為敏感，任何償債事宜都能引起風(fēng)吹草動、軒然大波。

　　如何避免風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步蔓延？在張波看來，部分商業(yè)銀行對于“白名單”項(xiàng)目本身的審核還是偏嚴(yán)，例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔(dān)保”，這一點(diǎn)很多涉險(xiǎn)房企就不易達(dá)到，其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大都已經(jīng)抵押，實(shí)際能夠達(dá)到銀行抵押要求的資產(chǎn)可能少之又少。沒有相應(yīng)抵押物，單靠信用貸肯定極難獲得銀行支持。“目前來看，在向房企輸血層面，還需出臺商業(yè)銀行相關(guān)落地細(xì)則和免責(zé)條款。”

　　聚焦今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述，可以看出防風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年的重要任務(wù)，對于房企的融資需求還會進(jìn)一步支持。

　　政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持以高質(zhì)量發(fā)展促進(jìn)高水平安全，以高水平安全保障高質(zhì)量發(fā)展，標(biāo)本兼治化解房地產(chǎn)、地方債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)經(jīng)濟(jì)金融大局穩(wěn)定。穩(wěn)妥有序處置風(fēng)險(xiǎn)隱患，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　構(gòu)建新模式從基礎(chǔ)性制度著手

　　除了短期內(nèi)通過激發(fā)住房消費(fèi)需求、優(yōu)化融資環(huán)境來維穩(wěn)房地產(chǎn)外，從長期來看，要想解決房地產(chǎn)存在的根本問題，要從制度著手，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　今年的政府工作報(bào)告指出，健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制。適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

　　其中，健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制、完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度都是首次出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中。“房地產(chǎn)領(lǐng)域此前提及過發(fā)展長效機(jī)制、管理長效機(jī)制，此次提出‘風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制’，也意味著今年防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)會有大招，且有一些制度性方面的突破和創(chuàng)新。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

　　商品房基礎(chǔ)性制度有哪些？在賈康看來，至少包括土地制度、雙軌統(tǒng)籌住房制度以及配套的雙軌金融制度、房地產(chǎn)稅制度等等。“從長遠(yuǎn)來看，我很看重新模式的構(gòu)建，健全風(fēng)險(xiǎn)防控長效機(jī)制要靠基礎(chǔ)性制度來解決，這是非常關(guān)鍵的。過去幾輪樓市調(diào)控，熱了冷了都不行，治標(biāo)不治本，現(xiàn)在是要標(biāo)本兼治、治本為上，基礎(chǔ)性制度建設(shè)就是來解決治本的問題，這要啃硬骨頭攻堅(jiān)克難，必須得做。就看這一輪相對緩慢波動回暖的過程中，能否在啃硬骨頭的事情上取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)步。”

　　完善商品房基礎(chǔ)性制度，國家已經(jīng)在行動。以住房制度為例，去年8月國常會審議通過了《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。

　　此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設(shè)相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。

　　不同于此前公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)住房等，在新時(shí)期，保障性住房主要為配租型和配售型兩種，配租型包括公租房、保租房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

　　根據(jù)中指監(jiān)測，目前多地已發(fā)布2024年保障性住房建設(shè)籌集目標(biāo)，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的計(jì)劃建設(shè)量。

　　去年年底，深圳首批13個(gè)配售型保障性住房項(xiàng)目舉行集中開工儀式，房源合計(jì)1萬余套。今年1月份，據(jù)廣州披露，籌建配售型保障性住房1萬套。3月初，據(jù)建設(shè)銀行官微消息，國家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局近日正式下發(fā)第一批配售型保障性住房8個(gè)項(xiàng)目的備選項(xiàng)目清單。建設(shè)銀行首筆配售型保障房貸款在上海落地，對位于奉賢南橋和閔行梅隴的兩塊保障性住房項(xiàng)目成功發(fā)放貸款。

　　“只有把保障房軌道這個(gè)底托好，商品房軌道才會變得從容，整體就更健康了。”賈康說，托好底，商品房軌道房價(jià)的高或低，就不會像前幾年那么敏感了。

　　商品房預(yù)售制或迎來重大改革

　　值得關(guān)注的是，商品房基礎(chǔ)性制度中，預(yù)售制影響較大，特別是近幾年，隨著部分房企資金流斷裂、樓盤停工，市場呼吁商品房預(yù)售制取消的聲音不斷。

　　今年全國兩會上，全國人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會議主席朱征夫向大會提交“關(guān)于取消商品房預(yù)售制度”的建議。朱征夫認(rèn)為，商品房建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過高速增長期進(jìn)入存量時(shí)代，建議考慮取消預(yù)售制度，讓購房者不用承擔(dān)商品樓盤項(xiàng)目爛尾重大風(fēng)險(xiǎn)，也不必承擔(dān)不必要的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)。

　　對于商品房預(yù)售制度，賈康說，“我并不贊成一刀切的全部取消，而是要找到病因，具體問題具體分析，對癥下藥求得高水平解決方案。”

　　張波認(rèn)為，預(yù)售制度不可能在短期內(nèi)全面切換為現(xiàn)房銷售，從完善角度來看有三點(diǎn)：強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，強(qiáng)制根據(jù)工程進(jìn)度分期付款，專款專用；購房者還本付息，可等到交房之后，交房之前相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)不在購房者；可推行預(yù)售房定金保全制度，房企需要向金融機(jī)構(gòu)交納擔(dān)保或保險(xiǎn)金，才可以預(yù)售。

　　全國兩會上，全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中國人民銀行原行長易綱表示，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元；允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬億元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現(xiàn)爛尾樓，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動用資金為上限先行賠付。

　　“預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)‘四兩撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關(guān)，爭取用三年時(shí)間過渡到以現(xiàn)房銷售為主。同時(shí)，對房企預(yù)售資金使用開展專項(xiàng)審計(jì)，確保預(yù)售資金依法合規(guī)使用。”易綱說。

　　數(shù)據(jù)

　　25個(gè)基點(diǎn)

　　受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首套、二套平均房貸利率較上月下降25個(gè)基點(diǎn)，出現(xiàn)2019年以來最大單月降幅。

　　“3字頭”

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2月份，除北京城六區(qū)外，百城中所有城市（城區(qū)）首套房貸利率均進(jìn)入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。

　　約6000個(gè)

　　根據(jù)住建部通報(bào)數(shù)據(jù)，截至2月28日，全國31個(gè)省份276個(gè)城市已建立城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制，共提出房地產(chǎn)項(xiàng)目約6000個(gè)，商業(yè)銀行快速進(jìn)行項(xiàng)目篩選，審批通過貸款超2000億元。

　　1%

　　易綱建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元。

　　重點(diǎn)政策

　　1月26日

　　住建部會議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。

　　1月27日

　　廣州放開超120平方米住房限購，并支持“租一買一”“賣一買一”。

　　1月30日

　　上海發(fā)布新政，取消外環(huán)以外區(qū)域（崇明區(qū)除外）單身限購。

　　2月6日下午

　　北京出臺新政，通州區(qū)取消“雙限購”政策。

　　2月7日

　　深圳松綁限購，落戶就可立馬購房。

　　2月20日

　　5年期以上LPR利率下降25個(gè)基點(diǎn)，這也是歷史上下調(diào)幅度最多的一次。

　　新京報(bào)記者 段文平