2023年是深圳大刀闊斧推進“工業上樓”計劃的第一年。但其實早在11年前，深圳就已經在內地率先探索“工業上樓”的模式。

　　2012年，寶安區全至科技創新園改造，該項目被業內認為是深圳城市更新背景下誕生的內地第一個“工業上樓”項目，也是深圳最早的市場化工業上樓園區。但此后10年，通過市場化渠道涌現的“工業上樓”項目并不多見。

　　2022年，深圳全面開啟“工業上樓”行動，不同的是，這一次是政府出手搭建平臺，用高質量、低成本、定制化的產業空間留住企業，保住制造業基本盤，以實現深圳“工業立市、制造強市”的戰略目標。

　　深圳用1年時間，走完了比過去10年更多倍的路，目前進展如何？市場反應如何？暴露出了什么新問題？未來8000萬平方米待完成的目標，土地從哪來？又該如何做得更好？

　　撰文：張躍

　　1. “工業上樓”進展如何？市場有何變化？

　　2022年11月，深圳發布“工業上樓”優質廠房空間建設“5年計劃”，宣布從2022年起，將連續5年，每年通過“工業上樓”模式建設≥2000萬平方米高品質、低租金、定制化產業空間。并且，所有“工業上樓”廠房租金不超過35元/月/平方米，年漲幅不超過5%。

　　5年供應1億平方米產業空間，這個數字是什么概念？相當于每年再造2個蛇口工業區。

　　這是深圳給企業的承諾，讓企業降低成本安心搞生產，也是深圳在向世界展示，建設全球領先的先進制造業中心的決心。

　　至此，深圳成為中國內地城市中第一個大規模推廣“工業上樓”的城市。

　　很快，2個月后，深圳首批已規劃建設的72個優質“工業上樓”項目亮相，廠房總面積達2306.5萬平方米，平均容積率4.2。其中，50個項目在20大先進制造業園區范圍內。

　　一年過去，深圳“工業上樓”行動進展如何？

　　國家高端智庫綜合開發研究院研究員宋丁透露，截至目前，深圳第一年2000萬平方米的工業上樓籌集和建設目標已經超額完成，企業入駐情況也相對順利。

　　代表項目包括：深圳首個專精特新產業園和首批“工業上樓”試點項目寶龍專精特新園，目前項目3棟已完成竣備驗收，首批企業正陸續交房，最快將于2024年1月投產。來自深圳國資的消息顯示，該項目招商簽約率已超70%，專精特新企業占比達86%，已初步形成“上下樓就是上下游”的產業生態。

　　由深投控與寶安區政府合力開發的“寶安新橋東先進制造產業園”，目前一期20萬平方米“工業上樓”廠房正在進行裝修收尾工作，首期招商基本完成，2024年3月即將交付使用。該項目是深圳市首個平方公里級“工改工”城市更新項目和“工業上樓”先行示范區，規劃面積2.3平方公里，共分3期開發，總建面超500萬平方米，其中廠房約183萬平方米、研發空間約63萬平方米，整個園區將于2030年全面落成。

　　另一個值得關注的變化是，今年11月30日，深圳市住房和建設局發布了《工業上樓建筑設計通則(征求意見稿)》，從規劃設計、建筑設計、專項設計等方面，對“工業上樓”項目作出更多標準化要求。其意義，相當于住宅界的建筑設計規范。

　　這意味著，先行者遇到新問題，于是新的標準也正在建立和完善。

　　這一年，“工業上樓”新政給市場帶來什么變化？

　　合一城市更新集團董事總經理、合一產業公司董事長羅宇認為，“工業上樓”新政能助力盤活存量“工改工”項目，“我們觀察到部分原來停滯的‘工改工’項目，在今年成功調整為城市更新工業上樓項目，其中亦有涉及運營困難房企的項目，通過工業上樓政策走出困境。”羅宇透露。

　　一項全新的政策施行，市場必然需要時間來反應，目前企業對“工業上樓”項目最大的訴求、或者顧慮有哪些？

　　宋丁認為，“工業上樓”項目總體上呈現投資大、周期長、成本高、風險高、回報低的問題，無論園區企業還是入區企業，對于政策是否穩定和可持續、特定空間布局及系統能否符合生產流程的要求、綜合成本是否可控、配套是否完善、能否留得住人和企業等問題，仍然存在疑慮，導致一些市場主體還存在觀望情緒。

　　2.5年供應1億平方米，未來空間從哪里來？

　　深圳計劃5年提供1億平方米的“工業上樓”空間，目前時間已過去1/5，未來4年，深圳還有約8000萬平方米“工業上樓”空間入市。在土地開發強度已達50%、遠超警戒線30%的深圳，這些土地從哪來？

　　答案就在2023年4月發布的《深圳市“工業上樓”項目審批實施方案》里，該方案明確了深圳落實“工業上樓”項目的四大路徑。

　　路徑1：城市更新

　　通過拆除重建類城市更新，為市場供應“工業上樓”新增空間。

　　宋丁認為，城市更新和土地整備將會成為深圳未來“工業上樓”的主戰場，“深圳建設用地十分有限，‘工業上樓’項目大量切入城市更新和土地整備工作是必然的，而且量會很大。”

　　羅宇也有相同觀點：“深圳作為內地率先全面進入存量再開發的城市，將存量老舊工業區更新改造，以推動新型產業空間供給支持產業轉型升級，是大勢所趨。”

　　羅宇透露，從整體數據來看，截至2023年11月，深圳共計15個城市更新類“工業上樓”項目已對外公示，涉及拆除規模334.6公頃，規劃容積1113.4萬平方米，其中廠房約544.9萬平方米、研發用房約86.8萬平方米，兩者相加能供給超過630萬平方米新建產業空間。

　　典型項目包括：巨無霸項目“新橋東片區重點城市更新單元”，未來將貢獻183.8萬平方米廠房；位于寶安航城街道的航港生態城城市更新單元，未來將貢獻約88萬平方米廠房及研發空間；位于坂田的歐威爾空調廠城市更新單元“工業上樓”項目，將貢獻近34萬平方米廠房及研發用房空間，該項目的申報主體為萬科發展有限公司全資子公司。

　　除了已經公示的15個城市更新類工業上樓項目，未來深圳還有哪些城市更新會有產業空間供應？

　　通過整理深圳建面超過50萬平方米，且更新方向包含新興產業用地(M0)和普通工業用地(M1)的城市更新項目可以發現，華潤、萬科、遠洋、深業、碧桂園、京基等大型房企，早已不再局限于單純居住功能的房地產開發，而是轉向了更高難度的產業地產，在“產城融合綜合體”的新賽道上深耕。

　　換句話說，未來沒有產業運營能力、招商能力的房企，會逐漸消失在深圳大體量的城市更新名單里。

　　路徑2：新地供應

　　通過掛牌出讓方式，向市場釋放優質產業空間。

　　寶龍專精特新產業園就是典型樣本，該項目從土地掛牌出讓之日起，就打破了單一宗地單一功能、單獨出讓的局限，成為深圳首個二三產業混合用地試點項目。

　　2022年3月，特區建工集團以6.29億元競得該地塊并快速啟動建設，如今21個月過去，當時的空地早已變成高標準廠房空間，首批入駐企業最快將在下月投產。

　　值得一提的是，作為全市唯一建筑業全產業鏈國企，特區建工集團在該項目中的角色不止是拿地、投資、建設，還包括招商、后期運營。

　　截至今年12月初，特區建工已布局龍崗寶龍、平湖、園山、光明、龍華、大鵬、鹽田、坪山等8宗可售型優質產業空間項目用地，以及寶安區石巖羅租“工業上樓”項目。

　　9大項目目前均已啟動，進度條最快的當屬寶龍專精特新園，緊隨其后的是龍華區觀瀾優質產業空間試點項目，今年1月落地，截至11月底已有16家專精特新企業意向簽約。

　　路徑3：土地整備

　　通過大面積產業用地的連片改造，推動大面積土地整備空間供給高質量產業。

　　典型案例是位于寶安燕羅街道的燕羅國際先進制造城，2021年之前這里還是落后片區，街道整體開發強度低、廠房老舊，但正因為如此，才更具備連片改造的優勢。

　　2022年6月，寶安區將這里列入20大先進制造業園區之一，不久，這里成為全省首個整街利益統籌整備的產業空間，現在它最新的名字是：灣區芯城。

　　整備完成后，這里將釋放12.2平方公里的連片產業用地，承載全市重大產業項目，目前灣區芯城已經布局了華潤微電子、禮鼎半導體、智能網聯汽車產業園、長盈精密、景旺電子等重點產業項目，未來這里將重點發展半導體與集成電路、智能終端、網絡與通信等產業集群。

　　路徑4：用地提容

　　將已出讓產業用地申請提高容積率、增加項目建筑面積。

　　典型案例如全至科技創新園，其前身為茅洲山工業園，改造前只有4棟5—6層的低矮廠房和2棟宿舍，總建面約5萬平方米。

　　通過改造，拆除其中1棟廠房建成23層的科創大廈，其余樓棟改造成公寓、廠房，改造后總建面增至近17萬平方米，容積率擴大到5.6，公開數據顯示，改造后項目產業空間和入駐企業數量擴大了3倍，產值提升30倍。

　　像此類案例還有蘇州騰飛新蘇工業坊。

　　3.推進過程中出現哪些問題？如何做得更好？

　　兩位業內專家透露了各自的思考。

　　首先是政策層面。宋丁認為，前后政策銜接問題應該積極化解。“工業上樓政策與原有體制、政策、規則之間仍存在諸多矛盾，在推進過程中，各種問題和困難也暴露出來，不少項目在土地、開發流程、投融資、招商、運營等一系列領域都存在需要及時融通前后政策的問題，積極化解政策矛盾十分重要。”

　　另一方面，“深圳工業上樓政策需要細化和深入，其中一個重要方向就是需要制定工業上樓的通用技術標準體系，以便更合規高效地推進工業上樓工作。”宋丁強調。

　　其次是企業層面。羅宇認為，傳統房企轉型做產業地產相當于新領域的再次創業，所以一定要用新領域的邏輯做新領域的事情。

　　他透露：“我們在一線服務工業上樓業務的過程中，發現許多企業對于工業上樓仍停留于簡單的開發邏輯收租模式，而實際上，工業上樓就是開發運營新型產業園。其核心在于服務產業，整體收益除了租金之外，更在于產業服務和產業投資等運營收益。”

　　他認為，產業園區與商業地產、住宅房地產本質上是不相同的，需要開發企業長期運營園區服務制造業企業及其員工，這對于傳統房企來說無疑是一場重大的戰略轉型，需要傳統房企調整其投資邏輯、商業模式、發展戰略、組織體系方能適應。而這也正是業界所言之難。