業主侵占小區公共空間怎么辦？

　　法院提示，糾正侵占公共資源的行為，需要法治與文明并進

　　12月20日上午，北京市房山區人民法院召開“踐行主流價值 共建和諧社區——涉侵占社區公共空間典型案例”新聞通報會，通報該院近三年審理的社區糾紛基本情況、主要類型和突出特點，提出化解社區矛盾糾紛的建議。會上發布了“入戶門由內開改外開”“樓道‘垃圾’被清理業主索賠”“私挪圍墻建小院侵占公共空間”等典型案例。

　　法院提示，糾正侵占公共資源的行為，需要法治與文明并進。不僅要依法依規懲治侵占公共空間的行為，發揮典型案例的教育引導作用，還應廣泛動員居民依法有序參與社區治理，在共建共治共享中培育居民的社區意識和公共精神。

　　案例 1

　　入戶門外開擋了鄰居門法院判決改“內開”

　　某房屋的原房主在征得鄰居尹某同意后，將入戶門由內開改為外開，兩戶門緊密相鄰，呈90度夾角。2022年，王某購買了房屋與尹某成了鄰居。王某在原房主裝修基礎上更換了房門，仍為外開式。在裝修期間，王某家的門經常開著，擋住尹某家的門，使尹某無法正常進出，造成極大不便。

　　尹某向物業公司反映后，物業公司要求王某限期整改，將入戶門調整為內開式。但王某一直沒有配合整改。無奈之下，尹某向法院起訴，要求王某將戶門由外開改為內開。王某辯稱，買房時入戶門就是外開的，他從未更改門的朝向。因裝修進料，需要將房屋開著，可能會對尹某造成一定影響。但現在已經裝修完了，家里就王某一人，房門不會經常開，對尹某出行幾乎沒有影響。

　　法院經審理認為，尹某和王某兩家相鄰，更改入戶門朝向會妨礙鄰居安全出行，并對消防安全造成隱患。尹某對此前鄰居更改入戶門朝向予以同意，但并不代表房門外開合理合法。王某辯稱購房時入戶門即為外開，并不影響妨礙事實的認定。尹某要求王某更改朝向，符合法律規定。最終，法院支持了尹某的訴訟請求，要求王某將房屋入戶門開放方向由外開改為內開。

　　法官解析

　　入戶門外的通道一般由業主共同所有，任何人不得私自將共有部分占為己有。實踐中，有的業主為了自我的方便和安全，將入戶門由“向內開”改為“向外開”，在開門時實際占用了公共通道，“將門開到他人家里”，對鄰居的出行和安全造成不利影響。因此，為維護和諧有序的鄰里關系，在未經得鄰居同意且未消除安全隱患的前提下，業主應維持開發商交付房屋時入戶門的原始狀態，不得擅自更改房門朝向。

　　即使相鄰住戶愿意忍受不便，同意業主更改房門朝向，但這種對生活便捷性、安全性權利的放棄，不是絕對性。因妨礙事實和安全隱患也一直存在，權利人有權提出訴求要求恢復原狀。

　　案例 2

　　樓道“垃圾”被物業清理業主索賠被法院駁回

　　袁某是某小區的業主，將房屋裝修后剩余的油漆、瓷磚、塑料管等建筑材料堆放在樓道內。物業公司多次通知袁某清理，袁某都以不在小區居住、周末回來就運走等理由搪塞，長達一年多時間始終未清理。2021年3月，物業公司電話通知袁某限期清理堆放的建筑材料，逾期物業公司將進行處理，并在小區公示欄張貼通知，要求全體業主將占用公共區域、公共空間的物品全部移走，否則將全部清理。袁某未及時清理，物業公司將部分過期的建筑材料傾倒在垃圾場，部分放置于保安亭。

　　袁某認為物業公司未經他同意擅自移走建筑材料，對他造成了財產損失，向法院起訴物業公司要求賠償5000元。

　　物業公司辯稱，袁某在樓道內長期堆放雜物，不僅妨礙其他業主通行，還存在安全隱患。物業公司已多次通知袁某移走，但他拒不清理。大部分建筑材料已過期或殘缺，無法正常使用，物業公司將廢舊物品進行清理是履行物業管理的職務行為，對部分建筑材料也進行了妥善保管，已經盡到了義務。

　　法院經審理認為，袁某將大量建筑材料堆放在樓道內，對共同居住的其他業主造成妨害。在多次告知的情況下，物業公司對廢舊物品予以清理，且對尚有使用價值的建筑材料予以保管，依約履行物業管理的行為具有合理性和合法性。物業公司的行為并沒有造成實際損失，袁某要求賠償的訴訟請求沒有事實和法律依據。

　　最終，法院駁回了袁某的訴訟請求。

　　法官解析

　　樓梯通道所有權屬于全體業主共有，不僅是業主的出行通道，也是消防安全通道。一些社區里，門口擺放鞋柜、樓道放置嬰兒車、樓梯口堆放紙箱等現象司空見慣，不僅影響公共衛生、妨害住戶出行，還存在消防安全隱患。

　　法律法規以禁止性條款嚴禁占用公共通道，并明確了相應的法律責任。比如，《民法典》第286條規定，業主大會或者業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或噪音、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為人停止侵害、排除妨害、消除危險、恢復原狀、賠償損失。《高層民用建筑消防安全管理規定》第28條規定，高層民用建筑的疏散通道、安全出口應當保持暢通，禁止堆放物品、鎖閉出口、設置障礙物。

　　案例 3

　　擴建院落侵占公共場地法院判決業主恢復原貌

　　華某是某小區業主。2021年9月，華某對房屋東墻外的小院進行改造。物業公司認為華某擴建時占用了公共綠地，要求限期整改。華某并未停工，隨后完成了東側小院的改建。

　　雙方多次協商未果，物業公司將華某訴至法院，要求華某將院落外移圍墻恢復原狀，并恢復原有綠化。

　　華某辯稱，為了防盜安全考慮，才將院落外墻加高并加裝防護玻璃。私家小院的圍墻屬于業主個人所有，物業公司不是權利人無法要求恢復原狀。即使移動了圍墻，物業公司也無法證實外移圍墻具體長度和寬度，沒有具體標準，無法實際履行。

　　案涉小院的原始圖紙已丟失。在法院主持下，原房地產開發公司根據產權證上的平面圖，進行了現場測繪。在多方努力下，還原了小院最初狀態。經比對，最終確認了華某拆除小院圍墻向東擴建的事實。

　　法院經審理認為，華某購買的房屋帶有院落，該院落歸華某個人所有，華某有權進行改建。但改建行為不得侵占公共區域，也不能影響其他業主利益。華某在改建中，將院落圍墻向東擴建2.35米，擴大了自有院落，侵占了公共場地，損害社區居民的公共利益。

　　法院判決，華某拆除現有圍墻，恢復小院原有院墻。

　　法官解析

　　公共空間是每個業主的共同利益。實踐中，很多社區都不同程度存在公共空間被占用問題，比如圈占綠地建庭院、種菜或停車等等。社區的公共空間也是一種資源，如果每一個居民都圈占公共資源，社區的公共空間就無法滿足居民的社會活動。

　　《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。

　　新京報記者 張靜姝 通訊員 瞿葉娟