“我的房貸利率已經下調了。”9月25日一早，北京市民陳先生查看銀行APP時發現，他名下的首套房貸利率已經較此前下調了10個基點至4.3%，LPR(貸款市場報價利率)不加點。而家在濟南的畢先生首套房貸利率則從此前的4.89%下降到了4.3%，降幅達到了59個基點。

　　據新京報記者了解，當日各家銀行主動調整存量首套房貸利率，多地存量房貸客戶的利率已經調整完畢。建設銀行相關負責人表示，根據初步統計，約九成符合調整條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利。

　　另據機構測算，此次存量房貸利率平均降幅約80個基點，對100萬元、25年期、原利率為5.1%的存量房貸，每年可節約利息支出超過5000元。

　　有銀行人士指出，存量首套房貸利率調整短期內將對銀行凈息差形成一定壓力，但同時也會從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規范住房信貸市場秩序。而從7月至今，銀行房貸集中提前還款的客戶數量已有明顯下降。

　　關注 1

　　部分人房貸利率一次性下調百余點

　　9月25日一早，各地銀行已經紛紛調降了符合標準的存量首套房貸利率。由于房貸利率因人而異、因地不同，因此本次調降利率的幅度各不相同。在新京報記者采訪的調降存量房貸客戶中，部分人利率一次性下調了百余點。

　　“我是2019年5月在鄭州買的房，7月辦理的房貸，當時按照基準利率上浮20%定價。轉LPR利率后執行的是LPR+108個基點。”一位鄭州市民張女士告訴新京報記者，此次銀行通知下調房貸利率后，她的房貸利率一次性調整到了LPR不加點，即其利率此次下調了108個基點至4.3%。

　　在濟南的畢先生表示，他是在2019年購房后開始還貸，此次調整后，他的利率則從此前的4.89%下調到了4.3%(LPR不加點)，即下調了59個基點。

　　相較于張女士和畢先生一次性調整了50個基點以上，也有部分存量房貸客戶直言，雖然這次調整利率有所下降，但下降幅度確實很少。北京地區的王先生表示，他是在2020年10月以后購房的，當時首套房貸利率是LPR+55.1個基點。而目前新的利率為LPR+55個基點，也就是說他的房貸利率僅下調了0.1個基點。

　　普華永道中國內地金融業合伙人胡亮表示，北京、上海、深圳等一線城市的存量房貸利率已經比較高，房貸利率調整的影響相對有限。二線以下城市房貸利率調整的影響將相對更大。

　　關注 2

　　已有二套轉首套房貸利率完成調整

　　目前已有部分“二套轉首套”的存量房貸利率完成調整。

　　北京地區的楊女士表示，由于考慮到孩子上學問題，她在去年將自家的房子賣掉換成了一套學區房。但她換房時北京還未執行“認房不認貸”的相關規定，因此她按照工行北京地區的二套房貸利率LPR+105個基點的標準，辦理了購房貸款。

　　今年9月北京市多個部門發布的“個人住房貸款中住房套數認定標準的通知”顯示，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

　　“當時也沒想太多，畢竟孩子教育問題優先，所以也就買了房子。”楊女士透露，此次存量房貸利率調整之后，她的利率已經調降至LPR+55個基點，即下調了50個基點。而她的“二套轉首套”并沒有自己申請，是銀行自動調整的。

　　不過，多數銀行均需要客戶先申請“二套轉首套”后再主動向銀行申請存量房貸利率調整。

　　農業銀行表示，如果客戶不是首套住房貸款，但當前實際住房情況已經符合房屋所在城市首套住房標準，可在農行掌上銀行中申請貸款利率調整。

　　建設銀行相關負責人亦表示，9月25日起，客戶可通過手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道的“存量房貸利率調整”功能，上傳首套房貸有關證明材料，也可通過線下網點、貸款經辦機構等渠道提交申請。

　　關注 3

　　廣發銀行：提前還貸呈逐月遞減趨勢

　　對于存量房貸利率調整此次大規模普降，建設銀行相關負責人表示，存量首套房貸利率調整能夠減輕居民利息負擔，并且促進消費。此次調整將會對商業銀行的利息收入及凈息差產生一定壓力，但同時也會從一定程度上緩解按揭貸款的提前還款需求，有助于規范住房信貸市場秩序，推動房地產市場平穩健康發展。

　　“從7月份央行首次公開表態將引導存量房貸利率下調至今，我行按揭貸款的還款客戶數量已有明顯下降。”廣發銀行北京市分行相關負責人透露，從數據來看，7月以來提前還房貸客戶數量呈現出逐月遞減趨勢，目前9月提前還款客戶數已較7月大幅下降60%以上。

　　此外，胡亮表示，此次存量房貸利率調整，從房貸利率方面來看，可能會對銀行業短期利潤形成一定的壓力，但銀行也會通過其他方式來緩沖這些壓力的影響，中長期來看影響比較有限，可能還會給銀行穩定房貸提供更好的機會。

　　“未來一段時間個人房貸規模將有望企穩回升，但對不同銀行的影響將有所差異，這取決于銀行自身對房貸市場的布局。”胡亮預計，在短期內，存量房貸利率的調整對房貸占比較大的銀行將產生一定影響；但對存量房貸占比較小的銀行而言，房貸仍將是相對安全、回報較好的貸款業務。

　　新京報記者 姜樊

　　■ 釋疑

　　為何業主存量房貸利率下降幅度不同？

　　基于二、三線城市之前公布的房貸利率政策下限，此前貸款利率高且當地政策利率下限低的業主享受到的政策利好較大。以鄭州為例。鄭州一位業主在2020年10月簽訂房貸合同，其時當地的政策利率下限是LPR+5個基點；此次調整，這位業主的貸款利率從4.795%下降到4.35%，每月還款額降低了約364元。

　　再以成都為例。某業主2020年8月簽訂房貸合同，房貸利率由此前的LPR+123個基點(即5.43%)下調到4.2%，每月還款額下降了900元。

　　為什么有的業主下降到當前LPR數值4.2%，有的卻下降到4.3%呢？原因在于本次存量房貸利率調整的是加點部分，不涉及LPR取值調整。如果是浮動利率，存量個人住房貸款適用的LPR也會變化，根據政策規定和合同約定，每年調整一次，通常在每年1月1日或貸款發放日的“對月對日”調整(具體在貸款合同中有約定)，調整時適用當時的LPR。

　　例如，若合同約定的LPR調整日期為“每年1月1日”，那么貸款人目前適用的LPR是2022年12月發布的5年期以上LPR(4.3%)；若合同約定的LPR調整日期為貸款發放日的“對月對日”，而貸款發放日為2020年7月3日，LPR就在每年7月3日調整一次，那么貸款人目前適用的LPR是2023年6月發布的5年期以上LPR(4.2%)，因此會產生不同數值的差異。

　　鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示：“從目前的案例來看，有的業主累計下降幅度在80-90個基點左右，也有業主下降40-50個基點，他們每個月的房貸壓力都減輕了。”

　　新京報記者 徐倩