文、圖/廣州日報全媒體記者 龍樂樂

　　社區房屋租售，一個聽起來“平平無奇”的中介服務。不過，正是這個看似不起眼的賽道，近期亮點頻頻：萬物云旗下房產社區業務動作不斷、保利物業孵化全新的“托房品牌”……一個依托于存量房市場，涵蓋了包括租售、裝修、家政等環節的生態圈正在迎來整合升級，而基于物業服務的社區租售業務也開始顯示其關鍵性的流量入口地位。業內人士表示，如果能發揮其在服務上的優勢，突破獲客能力瓶頸，未來將有著巨大的想象空間。

　　現象

　　“大佬”布局 賽道升級帶來新體驗

　　楊小姐近期打算在同一小區再購置一套房。而小區升級之后的樸鄰店面吸引了她的注意，上面“萬科物業二手房專營店”的標記十分顯眼。楊小姐告訴記者，接待她的工作人員對小區鄰里情況十分熟悉。交易成功后裝修隊伍也不用自己另外找，非常方便。

　　楊小姐所說的“樸鄰”，是萬物云旗下的社區房產經紀服務商。在這一領域，萬物云近來動作不斷：此前曾宣布參投在產品設計之初便錨定社區房產交易的宅貓找房，隨后原陽光智博服務(萬物云子公司)旗下的租售中心正式換標更名為“樸鄰·陽光智博二手專營店”。

　　當然，萬物云不是唯一以房產交易為核心場景，發力存量房業務板塊的“物業大佬”。保利物業在2022年第三季度也宣布了行業首個房產托付品牌“保利托房”的亮相，這一品牌定位是“為業主提供全鏈條全場景的一站式房產托付服務”。保利物業表示將圍繞業主的需求不斷探索，為業主實現房屋資產的保值增值。

　　解讀

　　租售業務成入口 沉淀新生態圈

　　“大佬”布局的背后，爭奪的是什么？實際上，頭部房企生態鏈上的租售業務板塊本身并不是新業務。從最早的各大品牌“租售中心”開始，在2021年前后行業就曾經迎來過龍湖旗下鵝塘、碧桂園旗下有瓦、綠城旗下綠城置換等一次集中升級。當時，伴隨著貝殼找房的上市，“中介”是一門極有故事的生意。而經過兩年行業的調整，“進化”后的社區房產經紀賽道顯然開始講述著一個更為務實的商業邏輯。

　　這一邏輯的起點是住房市場正在發生的重要變化。從公開數據來看，我國2020年城鎮居民人均住房達到1.06間。而以廣州為例，中原研究部數據顯示，去年全年新房累計成交72936宗，二手房82739宗。結合這兩組數據，不難看出當前由增量開發主導的新房市場正在逐步向基于二手房流通和房屋資產管理的存量時代轉變。

　　因此，二手房交易以及租賃市場的盤活不再只是資本市場上的故事，而是切實的住房消費趨勢。換言之，“大佬們”布局的不是二手房交易本身，而是未來存量房市場的流量入口，在此基礎上，其運營方式也出現了明顯的變化。

　　一方面，采用“輕中介”模式。在一二手房屋交易領域均有多年經驗的業內人士周峰告訴記者，大多數房企自營的一二手銷售公司員工由物業服務人員就地轉化而來。以萬物云投資的宅貓找房為例，其特點就是從物業公司入手，賦能物業人員成為專業經紀人，最大程度發揮物業服務人員對社區的熟悉程度從而提高人效。

　　另一方面，租售服務從被動的寄售模式轉向了主動的服務模式，成交不是服務的結束，而是開始。以保利托房為例，其業務就覆蓋以房產托付為核心的房產交易、咨詢服務、資產運營、金牌家政、家裝家居這六大板塊。租售交易既是被挖掘出來的業主需求，同時又可以轉身成為消費場景的入口，沉淀出一個新的生態圈。

　　觀點

　　服務質量是優勢 獲客能力待突破

　　周峰表示，對于頭部企業來說，在物業服務平臺的基礎上搭建起租售業務，可謂“一箭雙雕”：既留住了自家生態體系內的客戶，實現了產業鏈閉環，又新增了收入來源。然而，既然是流量入口，租售業務的獲客能力便是其不可回避的焦點。“相較于傳統中介，房企自營租售平臺中介費較低、對物業的熟悉程度更高，而且與業主之間還建立起了長期的信任，這些都是不可否認的優勢。”不過，周峰同時指出這類業務相對不足的，是自營平臺缺少強勢的二手平臺宣傳房源，因此接觸的潛在客戶資源會相對窄。這也就意味著當業主希望快速賣房時，會優先考慮傳統中介。因此，這類平臺的業務立足于小區內的自行消化為主，短期內還無法挑戰傳統中介行業的生態，也是未來需要解決的問題。

　　“存量房市場是一個多元化的領域，新興業態必然有其存在的價值和空間。”在周峰看來，地產生態鏈仍在不斷整合之中，頭部效應也十分明顯，自帶大量一二手物業及業主資源入局的“高端玩家”未來給市場帶來的想象空間將是巨大的。