記者 吳曉璐

　　超過30家涉房上市公司推出再融資或重組計劃；“央地合作”增信支持下，3家優質民營房企發行公司債融資34.3億元……近一個月來，涉房企業股債融資動作頻頻。

　　接受采訪的專家表示，資本市場恢復上市房企股權融資，支持優質民營房企債券融資，有助于降低房企融資成本，緩解流動性壓力。未來，隨著增量資金進入后，伴隨銷售企穩，將有效改善房地產行業資產負債情況。

　　房企股權融資動作頻頻

　　港股融資效率較高

　　《證券日報》記者據公開資料統計，自11月28日證監會優化房企股權融資舉措出臺以來截至12月28日，超過30家涉房上市公司推進再融資或重組計劃。其中，19家A股涉房企業籌劃定增，3家A股上市公司推進重大資產重組，多家H股上市公司推進配股募資或增發。從融資目的來看，大多數房企用于“保交樓、保民生”項目開發、償還債務、補充流動資金等。

　　某頭部券商地產首席分析師對《證券日報》記者表示，優化股權融資舉措出臺后，市場反響積極，信心逐步回復，地產上市公司紛紛推進再融資和重組計劃。與此同時，地產企業境外美元債價格多數出現回升，多家地產企業股價受到提振，有利于房企推進下一步融資。

　　“股權融資是最直接有效的改善資產負債表行為。”中指研究院企業事業部研究負責人劉水在接受《證券日報》記者采訪時表示，再融資可以優化房企資產結構，降低融資成本和緩解債務壓力。其中，配股是大股東或實控人直接以現金形式補充權益資本，有利于提升公司形象，提振投資人信心。

　　從進展來看，港股配股融資效率較高，已有多家房企完成配股。A股公司的定增計劃處于籌劃期、董事會預案或股東大會通過階段。重組方面，12月23日，陸家嘴收到上交所問詢函。

　　“港股的配股是閃電配售，資金到位較快，融資效率比較高。”上述頭部券商地產分析師表示，“A股正在推進的是定增和資產重組，資產重組的目的也是為了配套融資，后續能否成功推進，還要看企業的質地以及機構投資者的參與意向。”

　　支持民營房企發債

　　加快打造保障房REITs板塊

　　除了股權融資，資本市場同時推進“央地合作”增信共同支持民營房企發債。12月9日，在中證金融、地方擔保公司及證券公司以“央地合作”增信新模式支持下，新希望、美的置業、碧桂園3家民營房企在交易所合計發行公司債融資34.3億元。

　　“‘央地合作’釋放了地方金融機構的增信能力，可以為更多的民企提供增信工具。”劉水表示，“央地合作”增信發債，雖然目前發行規模不高，但在嘗試階段，這種方式已為其他企業和機構做出了良好示范，預計未來會拉動更多的地方性民企加入發行行列。

　　近日，證監會召開黨委會議，傳達學習中央經濟工作會議精神時提出，“繼續實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發債”。此外，證監會還提出，加快打造保障性租賃住房REITs板塊。

　　據Wind資訊數據統計，截至目前，年內累計有4只保障性租賃住房REITs上市，發行規模合計50.06億元。

　　近日，證監會副主席李超公開表示，“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域”。

　　上述頭部券商地產分析師表示，“發行REITs有助于房企加速縮表。后續如果REITs試點范圍擴展到市場化的長租房及商業不動產等領域，將進一步提高房企資產變現能力。”

　　“發行REITs產品，可幫助房企探索新發展模式。”劉水認為，通過發行REITs產品，房企可盤活持有型資產如商業不動產、倉儲物流、產業園區等，增加資金流動性，進而改善資本結構，修復房企資產負債表。另外，通過發行REITs產品，打通“投融管退”業務流程，有助于推動租賃房發展。

　　持續推進三方面舉措

　　優化房企資產負債表

　　近日，證監會重申，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。據記者梳理，目前尚未有房企發布“借殼”上市計劃。不過，有券商地產分析師對記者表示，從當前來看，房企“借殼”上市，主要是支持港股房企借殼回歸A股，對一些港股估值較低的房企比較有意義。另外，也有助于出險房企尋找國資戰略投資者，但后續還需要看企業自身債務重組進展。

　　劉水認為，“借殼”上市為沒有能力定增的上市房企提供了重組及改善資產負債表的機會。對于擁有優質土儲資源的非上市企業，可以借機將地產部分分剝上市，有利于盤活優質資產，增強母公司資產規模。對于上市但目前處于出險階段的房企，一方面有望獲得優質資產的注入，另一方面可以借助優質房企的加持重新獲得融資能力，起到盤活存量風險資產的作用。

　　談及未來如何進一步改善地產行業資產負債情況，劉水認為，明年，市場有望通過加大股權融資力度改善房企資產負債表，一是加大支持投資者參與優質房企的股權認購力度；二是重組并購進程將加速，通過優質資產注入和風險資產的出清，達到優化資產負債表的作用；三是通過發行REITs等資產證券化的方式將持有型資產出表，做到資產負債表瘦身。