作者：孫夢凡

　　11月8日，樓市調控一向從嚴的北京突發新政，臺湖、馬駒橋兩地商品住房不再實施通州“雙限”政策，執行北京經濟技術開發區商品住房政策有關規定：京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續5年社保或納稅可擁有一套住房。

　　新政出臺后，一批此前不滿足通州限購條件的購房者，重新擁有了購房資格；還有此前已掛牌售出房源的業主，看到新政后悔“賣早了”。一位負責馬駒橋商圈的房產中介表示，新政效果如何還要持續觀察，部分二手房業主大概率會調價。

　　業內人士看來，不再執行通州“最嚴限購令”后，這兩個區域的樓市活躍度有望提升，購房需求或將有效釋放。不過，該政策并不能視作通州、乃至北京市限購政策放開的信號，引起這兩個區域購房政策變動的根源是行政區劃調整。

　　在過去的十月份，北京整體市場熱度回升，新建商品住宅成交環比上升14.22%，同比上升27.79%，單月成交創一年內月度成交高峰；不過，二手房市場掛牌量正不斷提升，買方觀望情緒較重，后續市場有望止降上行。

　　限購政策微幅松動

　　在北京各大行政區中，通州區一直是“特立獨行”的存在，樓市調控曾逆勢收緊。

　　早在2015年，通州將建設城市副中心的消息開始流傳，區域內房地產市場便瞬間沸騰，新房成交量持續增長，大有炒作勢頭。當時，北京樓市新政還未出臺，通州已在當年開啟“雙限購”，2016年5月又對商務型公寓、商辦進行限制。

　　2016年四季度開始，北京逐步收緊樓市調控，諸多政策同樣適用于通州。由此，要想在通州買房，除了符合北京的限購政策外，有一套房的京籍家庭還需3年以上通州戶籍或在通州繳納社保或納稅；非京籍家庭除滿連續5年社保或納稅外，還需3年內在通州繳納社保或納稅，這一度被稱為“史上最嚴限購”。

　　彼時新政之下，通州樓市瞬間降溫。中原地產研報顯示，新政前一年(2014.9-2015.8)，通州區新建商品住宅累計成交7361套，月均成交613套；落地一年(2015.9-2016.8)累計成交3842套，月均成交320套，較之前下跌48%，同期全市降幅僅4%。

　　到2021年，通州樓市成交量達到7年來的最高峰，但仍未超5000套。諸葛找房數據研究中心最新數據則顯示，今年10月份，通州區新房成交套數321套，環比下降了20.54%。低溫的樓市和土拍市場之下，關于通州放開限購的消息曾數次傳出。

　　本次新政涉及的臺湖、馬駒橋地區，此前已劃歸北京經開區管理，但購房政策一直執行通州的“雙限”政策。新政執行后，部分購房者可就此拿到“房票”。

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄表示，新政對該區域的購房者來說，是重大利好，一批此前不滿足通州限購條件的購房者，重新擁有了購房資格，對提升區域市場活躍度有積極意義，對整個亦莊區域的樓市競爭格局也會產生一定影響，同時間接促進人才引進和產業升級，利好亦莊經開區。

　　根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年1-10月臺湖、馬駒橋地區商品住宅成交1139套，成交面積10.78萬平方米，成交均價46097元/平方米。

　　中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜也表示，此次政策調整，是伴隨著城市規劃和管理的范圍調整，住房政策亦在向管理主體的政策上轉移；政策放松后，能優化和改善經開區住房供需關系，更好地促進“職住平衡”，符合北京市政策導向。

　　新政發布后，馬駒橋一位房產中介告訴記者，限購松動后來咨詢購房的人增多了，不過目前觀望的居多，暫時不能判斷對市場走勢的影響。而那些早已把手中房源賣出的業主，有的則后悔莫及，認為新政之下至少可提高一些掛牌價。

　　對整個北京樓市影響有限

　　值得注意的是，上述新政對區域內購房者影響較大，對整個通州及北京樓市影響較為有限。

　　陳霄認為，該通知并不能視作通州乃至北京市限購政策放開的信號，引起這兩個區域購房政策變動的根源是行政區劃調整。早在今年4月份，通州馬駒橋、臺湖部分單位社保業務就劃轉至北京經開區管理，本次將購房政策也統一為經開區標準正是行政管理合規性、便捷性、統一性的重要步驟。

　　陳文靜認為，2022年以來，北京樓市政策整體保持穩定，8月北京選取三個試點項目對老年家庭放松限貸等，9月試行存量房交易“連環單”業務并行辦理，政策優化調整更多以微調為主。此前北京提出將“研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施”，后續住房政策仍有微調空間，但或仍側重特定人群。

　　在過去的十月份，北京樓市新房市場走暖，呈現“量跌價漲”的局面。

　　據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，10月北京新建商品住宅成交8552套，環比上升14.22%，同比上升27.79%。2022年1-10月，北京新建商品住宅累計成交57143套，較2021年1-10月下降25.22%，預計11月北京新房仍有上升空間。

　　今年以來，北京樓市誕生了3個“百億樓盤”，截至10月31日，北京城建天壇府簽約116.1億元，學府壹號院簽約114.19億元，中建壹品·學府公館簽約109.12億元。

　　克而瑞認為，北京樓市受疫情及經濟大環境影響，成交表現不及去年同期，遠郊區域項目成交較冷清，但核心區域不乏流量紅盤。隨著政策層面持續釋放積極信號，購房者信心將逐步重塑，未來北京房地產市場將緩慢修復，但買賣雙方之間的價格博弈或將加劇。

　　二手房市場表現則較為曲折。諸葛找房方面表示，今年6月份起，北京二手房市場持續維持較高的活躍度，進入10月份，市場活躍度稍有下降，成交規模止升轉降，當月二手住宅成交11209套，環比下降20.85%；同比上升10.41%。

　　與此同時，北京在手二手房源規模仍在持續升高，機構數據顯示掛牌量已連續6個月維持在超15萬套的水平，10月又環比增加0.2%。麥田房產認為，10月北京二手房在售房源量仍在升高，買方仍存在一定的觀望情緒，賣家來調價價壓力依然存在。

　　不過，隨著全國范圍內“賣一買一”政策逐步深入，北京二手房成交有望止降。對后續二手房市場走勢，麥田房產方面認為，北京樓市逐步向暖的態勢已經鑄就，11月北京二手房市場的需求會進一步釋放，預計網簽量將比10月份有所提升。