房地產企業經營依舊壓力山大。

　　截至8月31日，東方財富Choice數據顯示，有120家A股房地產上市公司披露了2022年半年報，其中有38家公司凈利潤為虧損狀態，84家公司凈利潤同比下滑。

　　同時，還有包括恒大地產、新力控股在內的多家房企未能按時完成半年報披露工作。

　　根據半年報數據，大部分房企2022年上半年的業績下滑明顯，多項經營指標不盡如人意。

　　在業績發布會上，多位房企負責人表示，目前樓市已經在筑底階段，隨著政策的支持，以及積壓需求端的釋放，預計下半年市場會有所回暖。長期來看，市場仍需要對整體經濟發展的信心逐漸修復。

　　業績分化 房企放棄規模化：千億企業大幅減少

　　根據中國指數研究院發布的房企銷售業績數據顯示，2022年1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%，降幅較上月收窄1.1個百分點；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。TOP100房企權益銷售額均值為343.4億元，權益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。

　　具體來看，千億以上陣營10家，較去年同期減少14家，銷售額均值1965.6億元。第二陣營(500億-1000億)企業14家，較去年同期減少13家，銷售額均值726.7億元。第三陣營(300億-500億)企業24家，較去年同期微增4家，銷售額均值373.5億元。第四陣營(100億-300億)企業為48家，較去年同期減少25家，銷售額均值178.7億元。

　　同樣，在房企發布的半年報財務數據中，也反映出了目前房企整體經營呈壓的狀態。

　　中海地產的中報提到，“在國內經濟與居民收入增長預期轉弱的形勢下，疊加房企債務不斷出現違約，自2021年7月至2022年6月，國內商品房銷售額連續12個月單月同比下降，經歷了自1998年商品房制度改革以來最長的下跌周期。”

　　在業績整體縮減、營業收入縮減的情況下，放棄對規模的過度追求，保現金流、保持合理的利潤、控制負債成為大部分房企的主要經營思路。

　　國企、央企方面，諸如中海地產、保利發展等企業，從各項業績指標來看優勢明顯。相比之下，民企分化加劇，頭部陣營明顯減少。

　　東方財富Choice數據顯示，有8家A股上市公司上半年凈利潤虧損達10億元以上，包括金科股份、ST泰禾、陽光城等上市房企。其中藍光發展巨虧52.48億元、陽光城巨虧36.23億元、中天金融巨虧30.13億元。

　　房企多舉措破局

　　可以看到，面對當下的市場變化，各房企也采取了多種舉措，積極應對。

　　首先，保持良好健康的財務指標是房企關注的核心。

　　保利發展在半年報中表示，企業始終以現金流的絕對安全作為底線，強化資金管理。除去銷售端保質保量外，保利發展還在搶抓資金回籠。在今年上半年銷售金額達到2102億元的情況之下，回籠資金達1995億元，回款率達94.9%，較去年上半年末增長5.3個百分點。

　　截至報告期末，企業扣除預收款的資產負債率為66.45%、凈負債率為64.14%、現金短債比為1.41倍，各項指標均符合“三道紅線”中綠檔企業標準，而這也是企業連續15年自覺保持綠檔。

　　目前，保利發展股價17.02，已經超過行業龍頭萬科16.80。近6個月有24家機構投資評級支持買入，超過了萬科的23家。

　　其次，房企在繼續積極拓展主業以外的業務。多家房企年報顯示，一些房企的主營業務多樣化，不只在房地產開發領域經營，同時涉足商業、公寓、長租業務、物流、酒店、物業服務、代建代運營、大數據智能、文旅文化等行業。

　　比如，萬科在冰雪業務、長租、物流、物業服務、商業等領域有所布局。

　　萬科是最早提出多元化發展的房企之一。在今年的中報業績會上，萬科董事會主席表示，房地產進入了新的階段，為城市提供的配套服務也越來越豐富，新的業務發展起來，同樣能給市場提供一定支撐。

　　據悉，9月1日，在行業寒冬之下，萬科的物業板塊萬物云已經獲得港交所聆訊，上市在即。上半年萬物云實現營業收入143.5億元，同比增長 38.2%。

　　萬緯物流方面，上半年實現營業收入18.6億元，同比增長39.1%，其中冷鏈倉儲業務同比增長94.7%。長租公寓方面及商業業務方面，上半年營收也實現正向增長。

　　旭輝控股集團表示，除房地產開發主業以外，積極布局和發展物業與城市服務、商業綜合體運營、租賃住房、代建管理、綠建科技、創新教育、健康及養老等多個賽道，構建“輕重結合”的業務模式，打造“開發+持有”的核心競爭力。

　　下半年加強銷售 確保交付質量成重中之重

　　“住房的剛性需求仍然很強，房地產市場仍是每年有10萬億元銷售額的市場，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活的需求和改善居住條件的力量。”郁亮在業績發布會上表示了對長期市場空間的看好。

　　同時，郁亮表示，“請客戶放心，我們萬科會保證交付、保證質量。”郁亮在回答媒體記者提問時表示，從7、8月到今天為止，他基本走遍了全國30多個城市，看了100多個項目，主要任務是督戰，看萬科的房子交得怎么樣。

　　萬科總裁祝九勝表示，萬科現在每天、每周、每月交付復盤，內部也不斷有日報、周報、月報，不斷進行經驗分享，不斷進行能力積累。

　　“總而言之，在一個艱難市場上，對銷售能力、銷售動作鋪排有更高要求，這是不斷長肌肉的過程，對此有基本信心。”祝九勝表示。

　　龍湖CEO陳序平在新聞發布會上也表示，今年會根據集團現金流安全并維持合理的利潤增長，確定整個推盤節奏，全年計劃供貨的可售貨值達到4000億元，會根據市場形勢做實時動態的調整。

　　“在當下的時點，我們不會為了銷售規模的目標去做被動性的動作。隨著杭州、上海的一些項目陸續入市和加推，8月份我們有信心實現當月同比銷售額轉正。”陳序平說道。

　　據了解，龍湖集團上半年交付超5萬套住宅，全部按期交付，其中超30%提前一個月以上交付。陳序平說，“不只是按時交付，高品質的交付，讓客戶滿意加驚喜，是我們始終如一的堅持。行業再難、再有挑戰，這一點不會變。”

　　碧桂園總裁莫斌在8月30日的中期業績報告會上表示，上半年碧桂園共有1070個批次、25萬套房屋如期交付。其中438個項目首月交付率達75%及以上，165個項目更實現了交付即辦證。從去年6月份市場下行到今天，市場已經進入了底部盤整階段。此時，最重要的就是市場信心的恢復。預計明年6月份市場應該恢復到健康發展的階段。

　　中信證券研報指出，企業普遍縮減開竣工和投資，大量融資渠道不十分通暢的企業陷入縮表。2022年三季度起銷售有復蘇趨勢，但不足以推動企業信心恢復。房地產企業重要的并不是把握拿地窗口，而是把握銷售窗口和維持融資能力。

　　文/張郁唯