王舒嫄 張勤峰

　　最新統計顯示，6月房地產行業在境內債券市場凈融資逾160億元，連續第5個月保持凈融資為正值，并創出過去12個月的新高。

　　業內人士表示，近期房地產行業融資環境繼續改善，市場成交邊際回暖，流動性緊張態勢有望趨于緩和，下半年更多行業基本面指標有望迎來修復。

　　多策并舉疏解壓力

　　促進銷售回款、協商債務展期、加快資產處置、尋求引“戰”引資……眼下，房地產行業正迎戰今年新一輪債務到期小高峰，一些房地產企業使出“十八般武藝”紓解資金壓力。

　　據中金公司的研究報告，今年6-7月，境內房地產企業發行的美元債迎來一輪到期高峰，單月到期量均接近70億美元。若算上境內債務，克而瑞研究中心的統計數據顯示，6-7月，境內200家主要房企債務到期規模在1755億元左右，約占整個下半年到期量的61%。其中，民營房企到期債務較多，6-7月合計約1178億元，占到同期境內房企到期債務總額的67%。

　　面對到期債務高峰，一些房企選擇協商債務展期，避免直接違約，用時間換空間。比如，近期富力地產、領地控股等房企紛紛披露，就即將到期的債券尋求與投資人協商展期。

　　不少房企努力通過銷售回款、處置資產或引“戰”引資等方式“補血”，以應對階段性流動性問題。據中國證券報記者不完全統計，僅6月以來，就有包括云南城投、陽光城、祥生控股、建業地產等在內的10余家房企宣布出售資產、轉讓股權或引入戰略投資者。

　　“通過優質企業并購出險項目或困難房企，能將風險控制在一定范圍內，將利于產業鏈上下游及整個經濟社會發展的穩定。”中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成說。

　　還有一部分房企選擇“不走尋常路”。6月15日，碧桂園宣布，以現金方式回購一筆將于今年7月到期的美元債券，若順利完成回購，年內碧桂園將再無美元債到期。無獨有偶，遠洋集團今年已兩次提前償還存續債券——4月提前償還一筆美元債，未來兩年該公司已無美元債到期；6月，又提前償還了兩筆資產支持證券。據不完全統計，除碧桂園和遠洋集團外，近期還有新城控股、雅居樂、旭輝控股、建業地產、中梁控股等近20家房企主動實施債券回購。

　　在業內人士看來，這些房企選擇提前償還或回購債券，意在傳遞積極信號、維護市場形象、提振市場信心，從而保證持續融資的能力。

　　紓困力量持續壯大

　　同時，從監管部門、地方政府到行業協會、金融機構，解危紓困房地產行業的陣營不斷壯大，合力持續匯聚。這當中，資產管理公司(AMC)作為處置不良、化解風險的專業機構，有望在參與房地產行業債務風險處置、化解金融風險方面發揮其獨特的功能優勢。

　　6月21日，冠城大通發布公告，擬與華融資產開展業務合作，由后者收購其即將到期的一筆公司債券，以確保該債券其他持有人如期得到償付。“由AMC出面收購房企存續債務，這是AMC參與化解房地產風險的最新嘗試。”一位業內人士點評稱。

　　一些跡象表明，AMC正加力、加快實施房地產行業紓困行動。截至目前，中國信達、華融資產、東方資產、長城資產四家全國性AMC均已加入紓困房地產行業的行列之中。

　　克而瑞研究中心研究總監朱一鳴介紹說：“AMC救助陣營正在不斷壯大，除了全國性AMC，一些地方性AMC也紛紛入局。其中，全國性AMC作為主力軍，已通過簽署協議、設立基金等形式對接多家出險房企。”

　　中國證券報記者注意到，6月7日，浙江省房地產業協會與浙商資產達成合作協議，共同發起設立“并購重整合伙企業(有限合伙)”，初步成立了100億元規模的“并購重組專項資金”，后續將用于房地產企業的解危紓困。

　　朱一鳴認為，收購出險房企項目或推動其并購重組，確保問題項目順利完工，落實“保交付、保民生、保穩定”，將是現階段AMC參與紓困房地產行業工作的重中之重。

　　市場信心不斷增強

　　剛過去的6月，房地產債券融資繼續好轉。Wind數據顯示，6月境內債券市場上發行的房地產行業債券(不含資產支持證券)合計471億元，實現凈融資161億元，已連續5個月保持凈融資為正值，并創出過去12個月的新高。

　　展望下半年，克而瑞研究中心副總經理楊科偉預計，房地產行業的合理資金需求將得到滿足，部分出險房企有望看到更有效的應對方案。

　　6月24日，深圳證券交易所發布的《關于進一步支持企業發展服務實體經濟的通知》指出，支持優質房企盤活存量資產，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵其發行公司債券兼并收購出險房企項目。

　　業內人士認為，下半年房地產行業從銀行信貸、債券融資等渠道得到的資金支持有望增多。隨著資金緊張程度緩解、融資成本下降，房企購地、投資、銷售等行為有望逐步回歸常態。

　　值得一提的是，近期房地產市場交易改善的勢頭進一步明顯。“銷售的改善有望進一步提振參與各方的信心，進而促成融資環境好轉，有效緩解房企短期資金壓力。”一位房地產企業融資負責人告訴中國證券報記者，“一方面，經營性現金流是企業最重要的資金來源之一，銷售回款的增加有望緩解房企資金壓力，提振市場信心；另一方面，市場信心的回升有助于房企獲得更多融資機會，形成良性循環。”