“大熱天的，又停電了，很多實質(zhì)性問題仍亟待解決。”近日，北京馬駒橋附近鉆石空間小區(qū)多名業(yè)主向新京報記者反映稱，該小區(qū)使用的是“轉(zhuǎn)供電”(即電網(wǎng)企業(yè)無法直接供電到終端用戶，需由轉(zhuǎn)供電單位轉(zhuǎn)供)，供電不穩(wěn)定，小區(qū)兩家物企(即勝利物業(yè)、嘉苑物業(yè)，下同)還借此向業(yè)主收取電費差價，當前雖然啟動了退費程序，但是仍然風波不斷。

　　然而，在“轉(zhuǎn)供電”背后，更深層次的原因在于鉆石空間小區(qū)的規(guī)劃問題。因土地性質(zhì)的爭議，已入住7年的鉆石空間小區(qū)業(yè)主們，仍然無法辦理產(chǎn)權(quán)證。對此，連日來，新京報記者進行了多方采訪。

　　“轉(zhuǎn)供電”價差引發(fā)退費風波

　　鉆石空間小區(qū)共規(guī)劃有三棟樓，其中兩棟樓為7層的loft，另一棟為3層的附屬設施。

　　“2016年剛?cè)胱r，電費為1.4元/千瓦·時；2019年8月，經(jīng)過我們部分業(yè)主反映電價過高后，電費降至1.1元/千瓦·時。現(xiàn)在，物業(yè)公司終于同意將電費降至0.9元/千瓦·時。”6月25日，鉆石空間小區(qū)業(yè)主尹程(化名)向記者反映稱，目前北京電力公司賣給鉆石空間小區(qū)的電價平均為0.86元/千瓦·時，與此前兩家物企向業(yè)主們收取的電費差距明顯。

　　尹程告訴記者，6月21日，嘉苑物業(yè)在鉆石空間小區(qū)貼出通知稱，根據(jù)上級主管部門工作安排，該公司對2020年、2021年、2022年(1月1日-3月15日)居民所交電費按每度電0.2元進行退費。同日，嘉苑物業(yè)貼出了另一則通知，其中顯示，2016年應部分老業(yè)主及開發(fā)商的邀請，勝利物業(yè)臨時管理鉆石空間項目，而2018年起，嘉苑物業(yè)進駐該項目；由于財務管理制度的原因，上述退費工作全部由嘉苑物業(yè)完成。

　　對此，尹程等多位業(yè)主認為，通知退費涉及的時間僅為2020年至2022年3月15日，兩家物企在2020年之前收取的電費差價明細也應該公布出來，否則今后就更難說清楚。還有業(yè)主告訴記者，經(jīng)開區(qū)執(zhí)法局駐馬駒橋執(zhí)法隊要求嘉苑物業(yè)在退費期間公示之前收取的電費明細，但嘉苑物業(yè)并沒有按要求進行公示。

　　連日來，新京報記者以鉆石空間小區(qū)業(yè)主身份聯(lián)系了嘉苑物業(yè)，相關(guān)工作人員稱，已經(jīng)從6月25日開始辦理退費手續(xù)；2020年之前的電費差價暫時不退，2022年3月15日以后的電費差價可以協(xié)商在購電時進行折抵，目前還不能公示退費明細。

　　對此，北京在明律師事務所李鵬霞律師認為，2020年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會等多個單位聯(lián)合發(fā)布文件，“轉(zhuǎn)供電”主體必須及時足額將降價紅利傳給終端用戶，不得截留；其必須按照北京市目錄電價收取電費，不得加收其他任何費用。所以，上述物業(yè)公司在收取電費過程中加收差價也屬于變相漲電費，屬于違法行為。

　　業(yè)主“辦證難”牽出規(guī)劃疑云

　　6月26日，鉆石空間業(yè)主劉明(化名)告訴記者，由于小區(qū)一直使用“轉(zhuǎn)供電”，不僅被物業(yè)公司收取了差價，還時不時就會停電。那么，到底是什么原因?qū)е裸@石空間業(yè)主只能從小區(qū)物業(yè)公司那兒購買“轉(zhuǎn)供電”呢？

　　“現(xiàn)在鉆石空間所出現(xiàn)的情況，主要還是因土地性質(zhì)的爭議引發(fā)，入住多年，業(yè)主們?nèi)匀粺o法辦理產(chǎn)權(quán)證。”劉明如是說。

　　“2008年到2010年，部分購房者以9800元/平方米左右的單價從開發(fā)商手中購房。我是在2010年購買了鉆石空間這套房子，當時自己法律意識不強，不知道要看預售證，認為有合同就行。”劉明稱，該項目是按“員工購房”形式銷售，在購房之初，開發(fā)商承諾，政府已經(jīng)有了規(guī)劃，這些“內(nèi)部房”很快就會轉(zhuǎn)為普通住宅，后來其與開發(fā)商簽署了“內(nèi)部購房協(xié)議”，其中約定2010年10月交房，但并未明確房屋性質(zhì)；后來他才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商已經(jīng)取得該項目《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》四個證，缺了商品房銷售類的證件。

　　劉明等業(yè)主告訴記者，雖然約定的2010年10月交房，但是開發(fā)商一直未交付，其承諾的“內(nèi)部房”轉(zhuǎn)為普通住宅的承諾也未能兌現(xiàn)，給出的理由是“與政府規(guī)劃有關(guān)”。直到2015年，在業(yè)主多次交涉和努力之下，才收房入住。但是，房產(chǎn)證辦證問題一直無法解決，這背后的原因是，在相關(guān)規(guī)劃文件中，該小區(qū)所在地塊的性質(zhì)不一，部分證件顯示小區(qū)用地為“工業(yè)用地”“辦公用房”。

　　根據(jù)業(yè)主提供的資料顯示，2006年11月2日，當時北京市規(guī)劃委員會(簡稱“北京市規(guī)委”，目前已為“北京市規(guī)劃和自然資源委員會”)曾給鉆石空間小區(qū)下發(fā)《規(guī)劃意見書》，其中明確，該小區(qū)建設用地性質(zhì)是“居住用地”，建設項目為“辦公用房及附屬設施”；同年11月30日，北京市規(guī)委為鉆石空間小區(qū)所在地塊開具的《建設用地規(guī)劃許可證》上，該項目用地名稱又標注為“工業(yè)用地”。此外，在一年后的2007年6月份，北京市規(guī)委出具的《建設工程規(guī)劃許可證附件》顯示，該項目綜合樓1#為辦公用房。

　　而作為當時的親歷者——鉆石空間開發(fā)商，能否解開規(guī)劃疑云呢？根據(jù)業(yè)主提供的資料，該小區(qū)開發(fā)商為北京銀凱新型建材有限公司。天眼查信息顯示，該公司已于2019年3月29日被吊銷營業(yè)執(zhí)照。

　　6月28日，新京報記者就鉆石空間土地及辦證問題與北京市規(guī)劃和自然資源委員會取得聯(lián)系，工作人員表示，涉及土地證件的問題需要向當初辦理證件的部門詢問，辦理房本的具體情況則需要與項目屬地規(guī)自部門聯(lián)系解決。而前一天(6月27日)，北京市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)不動產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員就此事回復記者稱，如果業(yè)主要辦理產(chǎn)權(quán)證，需要先由開發(fā)商申請辦理大房本，然后再辦理小房本，在鉆石空間這種開發(fā)商注銷的情況下，業(yè)主可以起訴開發(fā)商解決問題。

　　“歷史遺留問題”應如何解決？

　　在多位業(yè)主看來，鉆石空間小區(qū)當前面臨的種種問題，癥結(jié)還是在于因規(guī)劃之爭所導致的“辦證難”。

　　自2020年起，鉆石空間部分業(yè)主看到北京市發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)切實解決歷史遺留房地產(chǎn)開發(fā)項目不動產(chǎn)登記有關(guān)問題意見的通知》等解決歷史遺留問題的文件后，再次燃起了“辦理房屋產(chǎn)權(quán)證”的希望。

　　經(jīng)過一番爭取之后，業(yè)主們的期待再次落空。一份由北京市規(guī)自委通州分局2020年7月4日給一位業(yè)主的信訪答復意見書顯示，2020年鉆石空間小區(qū)所在區(qū)域已經(jīng)由通州區(qū)調(diào)整為北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)行政區(qū)域，關(guān)于房產(chǎn)證問題建議咨詢北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)不動產(chǎn)登記大廳。上述業(yè)主稱：“后來我也去找經(jīng)濟開發(fā)區(qū)了，得到的回復是‘誰審批誰監(jiān)管誰擔責’，需要找通州有關(guān)方面。”

　　鉆石空間部分業(yè)主還向記者表示，在購房之初對項目考察的不嚴謹，確實有購房人的責任，但是不能一直為小區(qū)用地性質(zhì)這個歷史遺留問題買單。鉆石空間已經(jīng)是一個成規(guī)模的小區(qū)，后期是否可以通過補繳土地出讓金等程序解決“辦證難”，由此也能解決“轉(zhuǎn)供電”的問題？

　　鉆石空間業(yè)主的上述愿望能否實現(xiàn)？“辦證難”問題究竟該如何解決？6月27日，北京市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)住建局不動產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員就此事回復記者時表示，相關(guān)情況還需要進一步了解之后再做回復。隨后，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)執(zhí)法局相關(guān)工作人員回復稱：“我們會安排執(zhí)法隊進行回復。”

　　針對此事，李鵬霞律師表示，過去因開發(fā)企業(yè)不履責、項目手續(xù)不完善，以及未嚴格按照批準規(guī)劃和用地條件開發(fā)建設等原因，未能辦理國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記手續(xù)，造成購房人“辦證難”，這類項目都屬于歷史遺留房地產(chǎn)開發(fā)項目不動產(chǎn)登記專項治理工作范疇。

　　李鵬霞進一步表示，目前來看，造成鉆石空間小區(qū)現(xiàn)狀的原因主要是項目開發(fā)的歷史遺留問題，該小區(qū)業(yè)主可以依法依規(guī)向相關(guān)部門反映，爭取在各部門的推動下早日解決問題。

　　新京報記者 張建 圖/受訪者提供