案情回顧

　　老張在1999年將名下房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買賣協議，老王交納了全部房款，老張出具了收條并交付了房屋，但一直未辦理過戶。近20年后，老王收到李先生發來的律師函，函里稱老張已將房屋賣給了李先生并簽訂合同辦理完過戶，要求老王騰退涉案房屋。于是，老王將李先生、老張訴至法庭，認為他們明顯存在惡意串通行為，嚴重損害了自己的合法利益，要求法院確認老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》無效。法院經審理認為，結合現有證據可以證明老張與李先生簽訂合同的行為屬于惡意串通，老張的“一房二賣”行為嚴重違背誠實信用原則。依據合同法中關于“惡意串通，損害第三人利益的合同無效”的規定，老張與李先生簽訂的合同應屬無效。最終法院判決支持了老王的訴請。

　　法官提示

　　民法典第七條規定民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾；第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

　　所謂惡意串通，是指行為人與相對人相互勾結，為謀取私利而實施的損害他人合法權益的民事法律行為。雙方相互勾結損害他人合法權益的行為，具有明顯的不法性，應該給予否定性評價，從而保護受到侵害的第三人的合法權益。

　　通常，惡意串通損害他人合法權益的民事法律行為具有以下特點：一是各方當事人都處于惡意。惡意是指當事人明知其所實施的民事法律行為將造成他人的損害，而故意為之。二是當事人之間相互串通。當事人在主觀上都希望通過實施某種民事法律行為，損害特定第三人的合法利益，客觀上當事人相互配合或者共同實施了該非法的民事行為。三是損害了特定的第三人的利益，這里的第三人包括國家、特定集體以及特定的第三人。

　　審判實踐中，當事人要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因為不僅要證明當事人之間主觀上有損害自己利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為。一般來講這類案件主要還是通過當事人實施的行為本身認定該行為是惡意串通，其判斷標準就是社會一般的概念。從本案來說，老張與李先生簽訂合同的當天，雙方就共同向房地產主管機關申請過戶。本案中并無任何證據顯示，李先生在此之前向老張支付過購房款。而且，李先生自認在簽合同之前老張未帶其實地查看過涉案房屋，這與通常的房屋買受人買房時的關注程度嚴重不符，也與通常的購房流程及時限嚴重不符。因此，筆者建議大家在生活中如果遇到類似事件，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。

　　陳雅楠(作者單位：北京市海淀區人民法院)