購房者面臨交房時間不確定、房屋質量難保證等風險

　　【兩會視點】走過28個年頭的商品房預售制度將何去何從？

　　代表委員建議，逐步取消商品房預售，實行現房銷售

　　本報記者 北夢原 楊召奎

　　今年的政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。面對新時代百姓住房需求，已經走過28個年頭的商品房預售制度何去何從，再次成為兩會代表委員關注的熱點問題。

　　針對近年來商品房預售暴露出的風險，代表委員建議，逐步取消商品房預售，實行現房銷售。

　　要想買房，先交全款——預售制顯失公平

　　自2005年以來，全國兩會上就不時傳出取消商品房預售的聲音。在一些代表委員看來，逐步取消商品房預售，實行現房銷售制度，是切實保護購房者權益的需要。

　　“人民美好生活愿望的實現，首先面對的就是住房消費問題。目前以期房形式交易的預售制，對于購房人顯失公平，已成為房地產市場矛盾激化的根源，一定程度傷及民生。”全國政協委員、明宇集團董事長張建明表示，預售制度下，購房者面臨交房時間不確定、房屋質量難保證等風險，與開發商之間糾紛不斷。

　　對于預售制背后隱藏的不公平，全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對于老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對于開發商而言，沒有錢也可以干，只要是有一塊地，就可以從銀行貸到款，然后就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預售，可以收錢。”

　　這樣的模式顯然不利于保障購房人權益。全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫介紹說，當前預售制度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地產開發企業名下的預售資金監管賬戶。而從購房到房屋交付少則1年，多則2年～3年，明顯加重了購房人義務、負擔，增加了購房人風險。

　　“一旦出現項目爛尾等問題，將給購房人造成巨大損失，還會引起社會糾紛和不穩定問題。”盧天錫代表表示。

　　房未蓋好，預售圈錢——預售制風險暴露

　　全國政協委員莫天全表示：“商品房預售制度是特定歷史時期的產物，在房地產發展初期發揮了積極作用，有效解決了房地產開發資金問題。但如今，開發商利用商品房預售圈錢，不僅大大減少了成本費用，而且把風險也轉嫁到了消費者身上。”

　　預售本質上屬于商業信用，劉尚希委員表示，房地產開發企業一手握著銀行信用，一手握著商業信用，相當于加上了雙重杠桿。“雖然有利于房地產企業的快速擴張，但同時也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產生風險，難以控制。”

　　近年來，房地產市場供求出現的變化將預售制背后的潛在風險進一步放大。

　　“從2020年開始，住房整體上供過于求。房地產銷售出現壓力，市場出現了因資金鏈斷裂、規劃調整、建筑成本增加、建筑商違約等各種原因導致樓盤停工的現象。”全國政協委員、南通大學校長施衛東表示，預售制風險逐漸暴露，嚴重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。

　　“預售制下，很多開發主體并無資金實力，完全依靠借貸和預售獲得開發資金，變相鼓勵了低水平惡性競爭，滋生投機行為，助長房地產泡沫。”在張建明委員看來，預售制是房地產高杠桿的主要源頭，而房地產高杠桿是衍生金融風險的重要源頭。實行現房銷售制度有助于從根本上降低開發商的財務杠桿，有效防范金融風險，促進房地產業的理性回歸。

　　一手交錢，一手交房——現房銷售大勢所趨

　　劉尚希委員表示，目前，僅僅依靠加強監管，難以解決預售制帶來的風險和問題，房地產開發銷售模式需要置于房地產發展轉型升級中，通盤謀劃考慮。

　　全國政協委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國房地產市場經過20多年的迅猛發展，企業有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預售制存在的歷史條件已經不復存在，改革勢在必行。”

　　盧天錫代表呼吁，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》，進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻，直至過渡為現房銷售。張建明委員則建議取消預售制，全面實行現房銷售制度，同時給相關市場主體評估、調整、轉型等留足時間窗口，確保新政策有序、穩健實施。

　　不少代表委員表示，長遠來看，商品房市場最終會走向現房銷售。

　　施衛東委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實行現房銷售，建議及時總結推廣相關經驗，按照地區有步驟地取消期房制度。“改為現房銷售后，所見即所買，人民群眾安居樂業的需求將得到更好滿足。”(本報北京3月8日電)